被告であるYは不動産の小口分譲販売会社です。
本件で、被告は地上9階地下1階のビルの共有持分を一口30万円で小口に原告X達に分譲しました。この共有持分の販売には、分譲されたビルを被告会社がスポーツ施設として利用し、Xら小口のオーナー達に対して家賃として年4％を責任を持って支払う旨の条件が付いていました。

また、被告は、X達の投資を勧誘するにあたって、

「一口わずか30万円でオーナー権を確保。ご購入になった口数に応じ、家賃と売り上げ収益の配当をお支払いするという合理的なシステム。ボーナスや預貯金の運用にも最適」
「仮に収益がマイナスでも、年率4％は当社が責任を持ってお支払いいたします」

という趣旨の広告を出していました。

Xはこれをみて、投資する気になり、Yとの間で

ビル（スポーツプラザ）の持分の4341分の30（30口）の共有持分を購入する------「売買契約」

　 及び

Yに対して共有持分を一月につき年額一万二千円で賃貸し、Yがこのビルをスポーツ施設として利用するという------「賃貸借契約」

ところが、Yは、当初の三年間は約定通りの割合で賃料を支払っていたものの、経営が苦しくなったため、4年目以降から、一口あたり6000円が相当賃料であるとして、X達に半分の6000円しか支払わなくなりました。

そこで、Xは、上記の「売買契約」と「賃貸借契約」は不可分に結合した混合契約で、約定の賃料の支払いをしなかったことを理由に「本件契約」を解除し、自分への持ち分の移転登記の抹消登記と引き替えに900万円の返還を要求したのです。

　本件契約の主眼は一口あたりにつき年4パーセントの家賃収入の分配にあるような宣伝がなされており、原告も主にこのことを期待して本件契約を締結。持ち分の売買による取得は、単なる投資の手段であることからすれば、、

本件契約は
「本件持ち分の売買と賃貸借が不可分的に結合した一種の混合契約とみるのが相当であって、形式上売買契約の部分と賃貸借契約の部分に分かれているからといって、後者（賃貸借）の債務不履行が前者（売買）の解除事由にあたらないとすることは相当でない」
として、原告の解除を認め、その請求を認容しました。

これにたいして、被告会社が控訴。

　本件契約が売買と賃貸借が結合した混合契約であることは認めつつも、

• 売買の部分と賃貸借の部分は可分
• 賃貸借契約の不履行により売買契約の効力が左右されることを伺わせる条項は存在しない。

　契約の経済的目的、実質を重視した、東京地裁の判旨に賛成。
　複数の典型契約を組み合わせた混合契約を、「売買契約」の部分や「賃貸借契約」の部分に分解して、それぞれバラバラに法律効果をわけて考えることは、その二つ以上の契約、「混合契約」を締結した目的、当事者の経済的・実質的目的が達成されているときには意味があると思う。（どんな法律効かが生ずるかわかりやすいから）
　だけど、その「契約全体」を締結した目的が達せられなくなった場合にまで、手段である「契約の形式」に縛るのは、契約を締結した当事者の合理的意思、特に、投資家の意思にはまるで反する結果となってしまう。

　だとすれば、「（形式上）二つ以上の契約の締結に共通する目的」が達せられなくなったような場合には、それらの契約全体からの離脱を認めるべきだと思う。

　今回の判例はまだそんなにややこしくない混合契約で、また、同一の当事者間ですが、もっとたくさんの契約の混合形態で、かつ、契約当事者は法形式的には異なる法人格だけれど経済的には同視しうる様な場合の契約の解除は一体どうなるのかなあ、 と思いました。（私の頭では・・・・(^^;)))))。）

判例時報　1464号 P76（東京地裁平成4年7月27日判決）
金融法務事情No.1392 P45 (東京高判平成5年7月13日判決)
ジュリスト　No.1067 P131
星野　豊 「不動産小口化商品の解約」